25. ordentliche Mitgliederversammlung
Die 25. ordentliche Mitgliederversammlung tagte am 22.6.2021 in Güstrow.
Der Vorstand berichtete über das Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses 2019 durch die Wirtschaftsprüfer des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.. Unserer Genossenschaft wurde erneut ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung wurde festgestellt.
Der Aufsichtsratsvorsitzende, Hartmut Reimann, berichtete über die Tätigkeit des Aufsichtsrates und dankte dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die sehr guten Ergebnisse.
Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet.
Es fanden die turnusmäßigen Wahlen für den Aufsichtsrat statt. Frau Silke Rosentreter und Herr Karl-Friedrich Eibl wurden wieder in den Aufsichtsrat gewählt.
Der Vorstand bedankte sich bei den Aufsichtsratsmitgliedern für die konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit und insbesondere bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den fleißigen und engagierten Einsatz zum Wohle unserer Genossenschaft.
Das Geschäftsjahr 2020 schloss mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 500 T€ ab.
Die Mitgliederversammlung beschloss die Einstellung des Jahresüberschusses in die Rücklagen. Dadurch erhöht sich die Eigenkapitalquote unserer Genossenschaft auf 60 %. Der Durchschnitt bei Wohnungsgenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern beträgt 49 %.
Auszug aus dem Bericht des Vorstandes:
Kreditverbindlichkeiten bei Banken
Zum 01. Januar 2020 beliefen sich die Kreditverbindlichkeiten bei Banken noch auf 5,2 Millionen Euro. Zum 31. Dezember 2020 betrug dieser Wert dann nur noch 4,9 Millionen €. 300 T€ wurden also im vergangenen Geschäftsjahr getilgt.
Die Zinszahlungen im Jahr 2020 beliefen sich auf ca. 77 T€. Im Jahr 2019 waren es noch 87 T€. Das entspricht einer Einsparung von 10 T€, nachdem wir im Vorjahr schon 32 T€ weniger Zinsen zahlten. Derzeit zahlen wir nur noch 3% unserer Netto-kalt-Mieteinnahmen für Zinsen.
Liquidität
Unsere Genossenschaft verfügte im Geschäftsjahr 2020 stets über eine ausreichende Liquidität, so dass sämtliche Zahlungsverpflichtungen pünktlich beglichen und etwaige Skontoabzüge vorgenommen werden konnten. Die liquiden Mittel erhöhten sich um 440 T€ auf 2 Mio. €.
Mieteinnahmen / Vermietungssituation
Die Durchschnittsmiete (netto/kalt) der Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern beträgt 5,36 €/m². Unsere Genossenschaft liegt mit 4,75 €/m² deutlich unter diesem Wert.
Besonders erfreulich hat sich die Vermietungssituation im Geschäftsjahr 2020 entwickelt. Wir konnten trotz der Coronakrise den sehr guten Wert aus dem Jahr 2019 nochmals verbessern.
Am 31. Dezember 2020 standen von unseren 707 Wohnungen 17 Wohnungen leer. Über das gesamte Jahr 2020 hatten wir leerstandbedingte Mietausfälle in Höhe von lediglich 2,3 %. 2019 waren es noch 5 % und im Jahr 2018 waren es 7,7 %. In diesem Monat, also im Juni 2021, haben wir insgesamt nur noch 5 Leerwohnungen und die Mietausfälle betragen nur noch 0,5 %. Der Landesdurchschnitt der Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern betrug im Jahr 2020 6,1 %.
Unsere Jahres-netto-kalt-Mieteinnahmen sind in den letzten zwei Jahren um 171 T€ angestiegen. Das entspricht einer Steigerung um etwa 8,5 %.
Instandhaltung und Modernisierung
Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit 705 T€ wiederum eine außerordentlich hohe Summe für die Instandhaltung und Modernisierung unserer Wohnungsbestände verausgabt. Das entspricht ca. 18 €/m² Wohnfläche und liegt über dem Landesdurchschnitt in Mecklenburg-Vorpommern, der 16,80 €/m² beträgt.
Größere Maßnahmen waren dabei insbesondere die Erneuerung der Elektrosteigestränge in den Hausfluren der Gebäude Wilhelm-Busch-Straße 1-3 und 10-12 in Neubukow mit anschließender malermäßiger Neugestaltung der Treppenhäuser incl. partieller Wandbefliesung in den Eingangs- und Kellerniedergangsbereichen. Außerdem wurden dort energiesparende LED-Hausflurbeleuchtungen installiert.
Der Großteil der Gelder floss in die Renovierung und Modernisierung von Leerwohnungen vor der Neuvermietung, was nicht nur zur Leerstandsreduzierung beigetragen hat, sondern auch die Wohnqualität und vor allem die Sicherheit (Stichwort: Einbau neuer Elektroanlage) deutlich erhöht hat. Natürlich ist der Mietpreis für diese umfangreich modernisierten Wohnungen dann auch entsprechend höher. Durch diese “Neuvermietungszuschläge“ haben wir innerhalb der letzten 2 Jahre unsere monatlichen Mieteinnahmen um ca. 8 T€ erhöhen können, und zwar, und das ist uns ganz wichtig, ohne bei den Bestandsmietern Mieterhöhungen vorgenommen zu haben.
Im Panzower Weg in Neubukow haben wir unseren Mitgliedern einen lang gehegten Wunsch erfüllt und eine Stellplatzanlage für 26 PKW errichtet. Die Gesamtkosten incl. Grundstücksankauf beliefen sich auf 145 T€. Alle Stellplätze waren sofort vermietet.
Mitgliederentwicklung und Geschäftsguthaben
Am 31.12.2020 hatten wir 729 Mitglieder (Vorjahr 719 Mitglieder). Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder beliefen sich zum Bilanzstichtag auf ca. 954 T€.
Das Durchschnittsalter unserer Mitglieder ist mit 53 Jahren im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben.
Personalentwicklung
Unsere Genossenschaft wurde im vergangenen Jahr sowie auch in den Vorjahren von einem hauptamtlichen und einem ehrenamtlichen Vorstandsmitglied gemeinsam geleitet.
Weiterhin waren 3 kaufmännische Mitarbeiterinnen, Frau Fröhlich, Frau Lenz und Frau Schröder sowie 2 Hauswarte, Herr Rodat und Herr Silz und 2 geringfügig beschäftigte Hauswarte, Herr Rückert und Herr Rosenow, für unsere Genossenschaft tätig.
Es sind 4 Aufsichtsratsmitglieder bestellt. Herr Reimann aus Güstrow als Vorsitzender, Frau Rosentreter aus Neubukow als Stellvertreterin, Herr Becker aus Güstrow und Herr Eibl aus Bützow. Damit ist eine paritätische Zusammensetzung des Aufsichtsrates gewährleistet, die unsere drei Standorte repräsentiert.
EDV-Umstellung
Im Jahr 2020 haben wir eine neue Software (wodis sigma) eingeführt. Die Umstellung verlief zwar durch die Lockdown-Einschränkungen aufgrund der Coronapandemie nicht reibungslos aber letztlich doch absolut planmäßig. Unsere Mitglieder haben zu keinem Zeitpunkt Beeinträchtigungen wahrgenommen, so dass beispielsweise die Betriebskostenabrechnung wie gewohnt Ende Juni vorlag. Auch der erste Jahresabschluss mit dem neuen Programm wurde termingerecht erstellt.
Zusammenfassung
Die Gesamteinschätzung für das vergangene Geschäftsjahr fällt insgesamt sehr positiv aus und wir blicken auf ein erfolgreiches 2020 zurück.
Ausblick in die Zukunft
Aufsichtsrat und Vorstand haben den 10-Jahres-Wirtschafts- und Finanzplan beschlossen.
Für das Geschäftsjahr 2021 und die Folgejahre wurde die Beibehaltung des sehr hohen Niveaus im Bereich Instandhaltung mit jährlich ca. 600 T€ beschlossen. Das ist, auch im Vergleich mit anderen Wohnungsunternehmen in unserer Größe, ein erheblicher Betrag.
Aufgrund der jährlichen planmäßigen Tilgungen unserer Kredite wird sich der Wert, den wir für den Kapitaldienst an die Banken zahlen, also die Zins- und Tilgungszahlungen, weiter verbessern. Dennoch sind auch in Zukunft jährlich ca. 400 T€ für diesen Kapitaldienst aufzuwenden. Das entspricht in etwa 25 % unserer Mieteinnahmen. Besonderes Augenmerk muss also auch weiterhin auf die Fortsetzung der Entschuldung unserer Genossenschaft gelegt werden.
Wir haben in der Güstrower Nordstadt an der Ahornpromenade in diesem Jahr ein ca. 3.100 m² großes Baugrundstück erworben und planen dort die Errichtung von 20 barrierefreien Wohnungen. Derzeit laufen die Planungen zur Erstellung des Bauantrages.
Grundsätzlich soll unsere zukünftige Geschäftspolitik auch weiterhin durch folgende Kernaussagen gekennzeichnet sein:
- keine allgemeinen Mieterhöhungen
- bestmöglicher Service für unsere Mitglieder
- ständige Verbesserung der Wohnqualität durch hohe Investitionen
- gepflegte Wohngebäude und Außenanlagen
- weitere Entschuldung
- altengerechter Neubau
Noch ein Hinweis auf ein schönes Datum: Am 20. November 2021 haben wir das 25-jährige Gründungsjubiläum der WohnungsBauGenossenschaft Nord eG.
- von anfänglich 14 % Eigenkapitalquote auf 60 % - Tendenz steigend
- von 14 Mio. Kreditverbindlichkeiten auf unter 5 Mio. – Tendenz fallend
- Zu Beginn zahlten wir fast 40 % unserer Mieteinnahmen nur für Zinsen. Jetzt liegt dieser Wert bei nur noch 3 %.
Wir können sehr stolz sein auf die Entwicklung unserer Genossenschaft und der Dank gilt allen, die daran mitgewirkt haben.
Die WohnungsBauGenossenschaft Nord eG ist ökonomisch stabil und gut gerüstet für die Zukunft. Unsere Mitglieder in Güstrow, Bützow und Neubukow haben die Gewissheit auch in Zukunft gut, sicher und günstig wohnen zu können.